201809.10
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El Ministerio de Fomento está preparando su nueva Ley de Vivienda y, por el momento, parece que ya se tiene claro que las medidas más relevantes serán:

1.- las destinadas a potenciar la vivienda pública dirigida al alquiler.

2.- La ampliación de la duración de los contratos de arrendamiento de los tres a los cinco años.

3.- La penalización de la tenencia de viviendas vacías.

4.- La regulación de los apartamentos turísticos.

5.- El control de los precios.

Más vivienda pública

El Gobierno socialista prevé construir unas 20.000 viviendas públicas para destinarlas al alquiler. Para ello, la norma generará beneficios a las financieras que otorguen créditos a los promotores, algo que nuestro experto del despacho considera positivo no obstante, creemos que la oferta será de difícil encaje en los números de los promotores pues, la inversión a realizar por estos, deberá ser importante y su capacidad de amortización y recuperación de la inversión en el tiempo será excesivamente larga.

Vuelta a los contratos a cinco años

El Gobierno socialista pretende reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos para ampliar la duración del plazo máximo de arrendamiento de los 3 años actuales a los 5 años, un plazo que fue precisamente modificado en 2013 para favorecer la adecuación de los precios del mercados.

Desde nuestro Despacho, el abogado experto en la materia considera un error esta medida pues, limitar la libertad del propietario de la vivienda ampliando su obligación de mantener el contrato a un mismo arrendatario por cinco años, o siete según si el arrendador es empresa, disuade la entrada al mercado de nuevos inmuebles. Así, opina que un propietario con una vivienda disponible, generalmente y con la inestabilidad económica actual, no puede hacer planes a cinco años sobre su situación destinando el inmueble que tuviera disponible a una relación contractual quinquenal. En opinión de nuestro experto debería darse total libertad a las partes para fijar su duración máxima o, en su defecto, mantener el actual trienio. De este modo la libertad individual en esta materia contribuiría a modular los precios del mercado según la propia oferta y demanda, sin más limitaciones que la propia voluntad de las partes o, como digo, un máximo de 3 años.

Pisos vacíos

La propuesta más controvertida que se viene proponiendo por parte del Gobierno socialista es la que pretende sancionar a quien tenga viviendas vacías, ya sean los propietarios personas físicas, bancos o empresas. En opinión de nuestro experto esta medida vulneraría el derecho al libre uso y ejercicio de la propiedad.

Control de los apartamentos turísticos

Otro de los puntos que podría tocar la próxima ley de vivienda podría ser la regulación de los apartamentos turísticos, es decir, el derecho que tiene el propietario de un inmueble de alquilar por días, meses o años. Este derecho actualmente lo confiere el propio Código Civil, dejando plena libertad al arrendador de realizar el contrato de alquiler de temporada con la duración que estimen las partes. Actualmente existen numerosas leyes que ya regulan el aspecto del arrendamiento de temporada cuando entra en conflicto con leyes turísticas o de explotación hotelera. Esta multitud de normas se debe a que cada región tiene competencias en materia de turismo y sus distintas regulaciones son dentro del marco normativo de cada comunidad autónoma e, incluso, localmente a través de los distintos ayuntamientos de España.

Control de precios

Se expone abiertamente la posibilidad del gobierno de controlar los precios del alquiler, una medida absolutamente

Ya no es un tabú comenzar a hablar de establecer mecanismos de control de los precios. Y Ferrán Font no está preocupado por los efectos que pueda tener en los inversores: «La nueva ley tenderá a controlar la subida de los precios del alquiler que se produce principalmente en grandes capitales, y una de las posibilidades que hay encima de la mesa es añadir ciertas limitaciones en los cambios de las condiciones en los contratos. Podemos anticipar que la rentabilidad del alquiler podrá verse afectada si estas limitaciones se refieren al precio, aunque medidas fiscales que ayuden al propietario podrían paliar la afectación sin que su interés por alquilar el piso se vea reducido». Y añade: «El crecimiento en el sector en general es muy sólido y sostenido en el tiempo, por lo que aunque la rentabilidad de la inversión para alquilar pudiera verse corregida, y siempre suponiendo que fuera dentro de lo razonable, podríamos concluir que seguirá siendo una buena inversión».

Fernando Rodríguez de Acuña, de RR Acuña y Asociados, cree que la combinación de medidas para el control de los precios, los límites a la no renovación de inquilinos para liquidar el activo, medidas para reducir los desahucios y para incrementar la duración de los contratos sí pueden provocar un incremento del riesgo percibido por los inversores al tiempo que también una merma de la rentabilidad que pueden obtener. Por eso, puede reducir el apetito del dinero por los activos inmobiliarios. También opina que puede ser un freno a la creciente profesionalización del sector, a que la propiedad inmobiliaria destinada al alquiler esté en manos de grandes inversores. Pero, como el mercado del alquiler español está en manos de particulares y éstos, según apunta Català, no miden con decimales la rentabilidad, quizás el impacto no llegue a ser muy importante. Bien es verdad que este último experto comenta que es posible que la inversión deje de ser tan fuerte en el residencial y el dinero se dirija a otros activos, como oficinas o locales.

Que el camino del control de los precios está abierto lo muestra el hecho de que en la Generalitat Valenciana, su presidente, Ximo Puig, anunciaba hace unos días la creación de un índice de precios no obligatorio, para marcar la renta razonable de una vivienda. Los propietarios que se acojan a él tendrán beneficios fiscales. Y algo parecido hay ya en marcha en Cataluña.

Aunque, si en el caso de la penalización de las viviendas vacías había un problema de inexistencia de datos fiables, en el caso del alquiler ocurre que no hay estadísticas oficiales de precios, según denuncia Rodríguez, que cree que es necesario que Fomento y el INE comiencen a elaborar una y, a ser posible, que desagregue los datos por barrios. Rodríguez opina que una manera de comenzar a regular los alquileres sería volver al IPC como referencia de revisión anual, dado que ahora se puede hacer con cualquier índice. También plantea la posibilidad de controlar los precios quitando ciertas desgravaciones fiscales a los propietarios que suban los alquileres por encima de cierto porcentaje (aunque no sería de mucha utilidad si el nivel de partida de la renta es muy elevado), o a quien comience a alquilarlo por encima de determinado precio. Iniciativas, por tanto, en la línea de las de Cataluña y Valencia. Inurrieta además propone la idea de aplicar lo que se hace en otros países: sólo se puede subir el alquiler si se demuestra que en el entorno en el que se encuentra la vivienda los precios han subido. Pero afirma que en otros países es más fácil de poner en marcha: hay estadísticas fiables y la propiedad está más concentrada en participantes del mercado públicos o privados, en todo caso, institucionales, lo que proporciona una mayor transparencia al mercado, al contrario que en España, donde el 95 por ciento de los dueños de viviendas en alquiler son particulares.

El inconveniente que observa Inurrieta es que el «premio», la desgravación fiscal que se lograría por ceñirse a los precios recomendados, puede no compensar lo que se pierde de poner un precio más bajo para el alquiler.

Beatriz Toribio también apunta que la limitación del precio puede llevar a que los propietarios se sientan tentados a obtener la rentabilidad deseada por otros medios: el dinero negro y la economía sumergida. Y es éste un aspecto en el que se ha avanzado en los últimos años: la Agencia Tributaria ha logrado hacer aflorar muchos alquileres que se pagaban en negro y por los que los propietarios no tributaban. También es un riesgo que percibe Palomar.

Toribio añade que el mercado se estaría regulando él solo después de tres años y medio, desde febrero de 2015, subiendo sin descanso: los alquileres ya estarían comenzando a estabilizarse en algunos lugares y a retroceder en otros. La renta de una vivienda tiene el techo que marca la renta disponible de los hogares, los salarios. «Va a continuar siendo un mercado interesante para los inversores, pero hay que tener en cuenta que el poder adquisitivo no estaba subiendo como los alquileres». Toribio, por tanto, incluso sin ley, no cree que el alquiler tenga mucho margen al alza. En la misma línea, Luis Corral apunta que la demanda ya se está retrayendo porque los precios han ido más allá que los salarios. Aunque Inurrieta apunta que esa «autorregulación» deja a mucha gente fuera del mercado, que no puede independizarse o tiene que volver a casa de sus padres porque la vivienda se convierte en un bien inaccesible.

Corral añade que shocks externos pueden llevar a una ralentización de la economía con un mercado inmobiliario que puede ser vulnerable porque «ha ido demasiado rápido y demasiado lejos en particular en los alquileres en determinadas ubicaciones».

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