202004.01
0
0

Análisis del Decreto 11/2020, sobre impagos de alquileres por personas afectadas por el COVID-19

El BOE acaba de publicar el Real Decreto-ley por el que el Gobierno ha impuesto unas ayudas para el pago de los alquileres a las personas físicas con problemas derivados del COVID-19. Vamos a explicarlas.

Lo primero que debemos determinar es si el arrendador es una empresa o persona física o jurídica gran tenedora de inmuebles (“más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2″), o es una persona física.

Si el arrendador es EMPRESA O PROPIETARIO GRAN TENEDOR:

Para acceder a las ventajas se deberá acreditar que el inquilino está en situación de vulnerabilidad provocada por la crisis económica derivada de la pandemia de Covid-19. Seguidamente se debe proponer al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Si el acuerdo no es posible entre las partes, el arrendador debe comunicar al inquilino en el plazo de 7 días una de las dos opciones, a escoger por el arrendador:

A) Una reducción del 50% de la cuota del alquiler mientras dure el estado de alarma y, si el plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, durante las mensualidades siguientes, con un límite de cuatro meses;

B) Una moratoria en el pago de la renta durante el estado de alarma y, si no fuera suficiente, por las mensualidades siguientes, con un límite de cuatro meses. El pago se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de vulnerabilidad, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses citado anteriormente, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o de sus prórrogas. El hecho de acogerse a esta moratoria no impide que el inquilino pueda acceder a los minicréditos avalados por el Estado. En este caso, la moratoria y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas quedarán anulados en la primera mensualidad de renta en la que esta financiación esté a su disposición.

Si el arrendador es una PERSONA FÍSICA (sin ser gran tenedor):

Primero el inquilino deberá solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Una vez recibida la solicitud, la persona arrendadora comunicará a la arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas. No obstante, si la persona física arrendadora no aceptara ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida referida en el artículo 5, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación que hemos explicado antes.

Los requisitos para acceder a estas ayudas, en ambos casos, son (a cumplir TODOS los requisitos):

1º.- Estar en situación de desempleo o expediente temporal de regulación de empleo (ERTE), o haber reducido su jornada por tener que cuidar a otra persona, en el caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos; en este sentido, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no debe superar el límite de tres veces el indicador público de renta de efectos múltiples mensual (1.613,52€).

2º.- Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Por suministros básicos se entienden: electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua, teléfono fijo y móvil, y contribuciones a la comunidad de propietarios.

Pero OJO, hay una excepción para acceder a estas ayudas aun cumpliendo lo anterior: ser el inquilino a su vez propietario o usufructuario de otra vivienda en España, por lo que no podrá pedir el crédito para el alquiler. Con dos excepciones: cuando el arrendatario sea propietario únicamente de una parte de dicha vivienda y se haya obtenido por herencia; y cuando el arrendatario titular de una vivienda acredite que no dispone de la misma por separación, divorcio o cualquier otra causa ajena a su voluntad, o cuando la vivienda resulte inaccesible por discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman el hogar.

Se debe ACREDITAR LA SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD:

El inquilino deberá demostrar que se encuentra en una situación de vulnerabilidad presentando unos documentos: en caso de desempleo, es necesario el certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo; en caso de cese de actividad de los trabajadores autónomos, el certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, sobre la base de una declaración de cese de actividad realizada por el interesado.

Para hacer constar el número de personas que habitan en la vivienda habitual se presentarán: el libro de familia o un documento acreditativo de pareja de hecho, un certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores y, si es el caso, una declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

La titularidad de los bienes se comprobará a través de una nota simple del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

Se añadirá también una declaración responsable del deudor en la que se hace constar el cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes para sufragar el coste del alquiler.

Se prevé que, para el supuesto no poder conseguir la ingente documentación requerida, el inquilino pueda sustituirlos por una declaración responsable que incluya los motivos, relacionados con la pandemia de Covid-19, que le impiden aportar esos documentos “tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado“.

También se han ordenado prórrogas forzosas de los contratos de arrendamiento que finalizan en este período de alarma. Siempre que sea la vivienda habitual del inquilino y el contrato venza en el período comprendido entre la entrada en vigor del real decreto-ley (el jueves 2 de abril) hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, el mismo contrato se prorrogará por un período máximo de seis meses, previa solicitud del arrendatario. Sobre las condiciones que deberán aplicarse durante la prórroga: “se seguirán aplicando los términos establecidos para el contrato en vigor”.

También se ha ordenado la suspensión de los desahucios. Pero ¡ojo!, no se suspenden los procedimientos judiciales de desahucio, sino el lanzamiento, es decir, la expulsión del inquilino de la vivienda por la Autoridad. Para que esto se de, cuando el inquilino reciba la demanda de desahucio deberá comparecer ante el Juzgado para acreditar que se halla en una situación de vulnerabilidad social o económica por los efectos de la expansión del Covid-19, y que esta no le permite encontrar una vivienda alternativa para sí y para las personas con las que convive. Esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Los requisitos para demostrar la vulnerabilidad y los documentos para acreditarlos son los que ya se han descrito antes. Si el Letrado de la Administración de Justicia estimara la situación de vulnerabilidad del inquilino, decretará la suspensión con carácter retroactivo a la fecha en que esta empezó y “por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales”.

Cuando la suspensión del desahucio afecta a un arrendador que a su vez pueda acreditar ante el Juzgado su situación de vulnerabilidad, el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios sociales competentes para que consideren el plazo de suspensión extraordinaria más oportuno y definan las medidas de protección social a adoptar.

Deja tu respuesta

Su dirección email no será publicada. Los campos marcados son obligatorios. *

cuatro × cuatro =