201906.06
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Reforma de la ley hipotecaria

Si tienes una hipoteca o estás pensarlo en solicitarla esto te interesa.

La semana que viene entrará en vigor la reforma más ambiciosa de la ley hipotecaria, algo que lleva nada menos que 3 años de retraso.

Los cambios más destacados afectan a las ejecuciones hipotecarias y a los mínimos para la concesión de nuevos préstamos. En cuanto a los desahucios se establecen nuevos requisitos para que un banco aplique su derecho de vencimiento anticipado sobre una hipoteca en la que el prestatario ha dejado de pagar un determinado número de cuotas; se endurecerán a partir de su entrada en vigor.

Entre otros aspectos, establece que, para que una entidad puede ejercer su derecho de vencimiento anticipado, las cuotas impagadas deben superar el 3% del capital concedido o 12 cuotas mensuales si se produce en la primera mitad de vida de un préstamo, y el 7% del capital concedido o 15 cuotas mensuales si ocurre durante la segunda mitad. Adicionalmente se exige que el prestamista haya requerido el pago pendiente al prestatario concediéndole, al menos, un mes para cumplir.

El número de cuotas impagadas del capital concedido necesarias para llegar a acumular el 3% de la primera mitad o el 7% de la segunda dependerá tanto del tipo de interés y del plazo de vida residual de la hipoteca, así como de la parte del préstamo ya amortizado. No obstante, en la mayoría de los casos el número será claramente mayor a las tres cuotas mensuales que habitualmente recogen las cláusulas de las hipotecas como requisito para proceder a la ejecución.

La nueva regulación se aplicará tanto a las nuevas firmas como a las vivas, por lo que las cláusulas pactadas quedarán invalidadas. Solamente en el caso de que el cliente alegue que le es más favorable la cláusula determinada con su banco o que el vencimiento anticipado se haya producido con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley, la regulación de este derecho no se aplicará en los contratos vivos.

Por otro lado, se limitará por primera vez la comisión máxima a aplicar por un banco a un cliente en caso de que el segundo decida devolver de forma anticipada parte o la totalidad de la deuda de un préstamo a tipo fijo. Hasta ahora solo estaban regulados los reembolsos anticipados en préstamos a tipo variable, cuyas comisiones, que ya estaban establecidas por ley, se reducirán. En concreto, se introducen límites máximos a las comisiones por reembolso anticipado en los préstamos a tipo de interés fijo de hasta un 2% del capital amortizado los diez primeros años de vida y del 1,5% si se decide llevar a cabo posteriormente.

A tipo variable, las comisiones máximas pasan del 0,5% del capital amortizado establecido actualmente en caso de que tengan lugar en los cinco primeros años de vida del préstamo, o del 0,25% si se produce después, hasta el 0,25% durante los tres primeros años y al 0% después.

En todo caso, el importe de las comisiones no podrá exceder, ni en los créditos a tipo fijo ni variable, del de la pérdida financiera ocasionada al banco. Esta pérdida aparece cuando el tipo de interés de mercado se reduce por debajo del de la hipoteca, ya que en ese caso la entidad deja de ingresar el interés pactado durante la vida residual del préstamo y encuentra rentabilidades de mercado inferiores a la hora de reinvertir anticipadamente en activos similares.

La nueva ley hipotecaria también introduce que la mayor parte de los gastos relacionados con la contratación de una hipoteca, que hasta ahora recaían fundamentalmente en el cliente, pasarán a ser responsabilidad del banco.

Tras su entrada en vigor, los gastos de gestoría, de notaría y de registro corresponderán a la entidad, mientras que el cliente solamente asumirá los de tasación y los de las copias notariales. El polémico impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) correrá también a cargo del banco, según el Real Decreto-ley 17/2018.

Otras medidas que también se incluyen en la nueva ley hipotecaria están relacionadas con el reforzamiento de la información disponible para los clientes en fase precontractual, la estandarización de los contratos a nivel europeo o los menores costes de transacción asociados a la subrogación o a la novación.

Tanto si tienes una hipoteca como si la vas a solicitar próximamente asesórate con nuestros abogados expertos, que ya han estudiado en profundidad los cambios legislativos y están preparados para ofrecerte un adecuado asesoramiento.

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